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重磅!速看!中国楼市或将迎来重大变局!未来涨跌已经明朗
发布于:2019/8/26  来源:中财网

四年来,房贷利率又一次迎来大变局!  

昨天(8月25日),一天之内,央行发布了两条重磅消息,一个是央行发布公告,宣布全面调整房贷利率计算方式;另一个是答记者问。  

新规明确了房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定:  

“首套房贷利率不得低于相应期限LPR利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%),二套房贷利率不得低于LPR加+60个基点(5.45%)。”  

说了这么多,我们普通老百姓(603883)最关心的当然还是央行的这一决定对于个人买房有利吗?究竟该在10月8号前买房还是之后买房更有利?对于房地产公司又有何影响?  

接下来我们就来详细看一看房贷利率政策调整所产生的影响。  

01、新政四大核心要点  

从公告内容来看呢,可以梳理出4大值得注意的核心要点:  

1、新的房贷利率政策从2019年10月8日起实施。  

2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。  

3、“因城施策”,在各地人民银行省一级分支机构指导下,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。  

4、定价办法是以最近一个月相应期限的贷款市场报价(LPR)利率为定价基准加点形成,重定价周期最短为1年。  

一句话,未来房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了,新增贷款都要看LPR。  

02、什么是LPR?  

或许还有很多人不太理解“LPR”,看到很眼熟,但是具体是什么,模模糊糊不是很清楚,那么“LPR”指的是什么呢?为什么屡次提到?和我们有关系吗?  

LPR是LoanPrimeRate的缩写,是指“贷款市场报价利率”,是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。  

贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上,指定发布人对报价进行计算,形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。  

贷款市场报价利率(LPR)报价团目前由18家商业银行组成。市场利率定价自律机制依据相关文件确定和调整报价行成员,监督和管理贷款市场报价利率运行,规范报价行与指定发布人行为。  

03、10月8日后买房是赚还是亏?  

上文提到过新规是从10月8日开始实施,那么如果买房应该在这之前买合适还是之后买更合适?  

具体问题具体分析,此次新规也一样,不同城市情况不同。  

以上海为例,此前对于最优质的客户,首套房按揭贷款利率可以给到9折(4.41%),优质客户则普遍可以给到9.5折(4.655%),但本次调整后,如果按照8月20日的LPR报价来看,上海首套房房贷利率最低将提高到4.85%,那么对于上海的购房者来讲,可能变得不那么划算。  

但对于北京,北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%(5.39%),新政策实施后,人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点,那么新政策对于北京购房者来说,则更为有利。  

此外,LPR是每个月都会浮动的,目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大,那么相应的住房贷款利率也会随着下调。  

不同城市什么时候买房还是应该结合自己实际情况决定。  

04、首套房、二套房贷款有何影响?  

目前房贷利率的基准利率是4.9%,LPR是4.85%,LPR是低于基准利率的。如果是首套房贷,执行LPR利率是要比执行基准利率低一些的。  

假如按照原来的房贷利率算,300万贷款30年,那么一个月要还1.592万元。  

如果严格按照LPR最新的数据4.85%算,300万贷款30年,一个月要还1.583万元。  

也就是说,严格按照现行的LPR定价来给你放贷款,每个月房贷可以轻松100块钱。  

二套房如果按照现在比较普遍的基准利率上浮20%来计算,就是5.88%的利率。但是新机制下,如果按照目前的LPR,二套房贷利率则是加上60个基点,不得低于5.45%,比按基准利率要低。  

05、新政不会对房地产市场造成太大影响  

过去四年,我国房贷政策利率一直都维持在4.9%,但是这次调整房贷利率从原来的4.9%首次变成4.85%。这是不是说明楼市正式降息?房地产市场会产生哪些影响呢?  

首先,看似在数字上是有下降的幅度,但是这只是名义上的“小降息”,对实际房贷利率几乎没有影响。  

基准利率是一回事,实际利率是另一回事。根据央行新规,各地具体房贷利率,由商业银行根据LPR基准利率加点形成,这里的加点,就是过去的上浮,这意味着实际房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。  

众所周知,基准利率在现实里其实没有多大意义,实际利率通常远远高过基准利率。  

第二,央行的说法中提到已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。这就意味着,新规只对10月之后的新增住房贷款有效。  

第三,央行明确规定,首套房贷利率,不得低于LPR市场利率,也就是说未来只能加点上浮,最多也只能维持在基准利率,不能再进行打折。  

总的来说,就是此次新政对于房地产市场并不会产生过多影响。  

05、专家解读  

中原地产首席分析师张大伟:  

总体来看,这仍然是一个中性的政策,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调,是避免刺激房地产而非打压房地产。  

此外,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的。我认为此后LPR利率下调的可能性较大,那么房贷利率也会随着下调,房贷利率和目前相比,上涨的可能很小。  

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼点:  

以5年以上贷款利率为例,原基准利率为4.9%,现LPR为4.85%——首套房贷若不加点,比基准利率低5个基点(目测加点可能性高);二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6),约为基准利率上浮11%。  

这是全国统一的最低要求。央行省级分支机构将按照“因城施策”原则,根据当地房地产市场形势变化,确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。  

中国银行主管研究员周景彤:  

第一、目的在于和LPR报价机制紧密衔接,同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。  

第二、新老划断,新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。  

第三、利率从高。首套房商贷不得低于定价基准,二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点,体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。  

第四、重新定价。周期最短为1年,这个与以往政策一致,但重新定价时以当月市场报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。  

第五、上海是住房按揭贷款利率最低的大城市,首套房贷款利率95折较普遍,估计之后利率要比之前实际利率上调些。其他地方按揭贷款利率基本跟之前一样。考虑到未来LPR可能会下降,而基准利率不动,LPR定价可能更划算些。  

06、结语  

从新发布的房贷政策可以看到,人民银行重点强调了不得突破利率下降,明确加点水平,并强调因城施策。  

人民银行副行长刘国强此前也表示,要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,并明确“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”  

重要的事情再说一遍!如果不出现大宽松信号,或者出现全国范围内的全面降息,  

10月8日实施房贷利率新政,至少在短期内,是不会导致房贷利率下降的!

 



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