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楼市真的降温了!三大指标一起下跌
发布于:2019/8/15  来源:中国基金报

在持续的楼市调控影响下,全国楼市继续降温。  

国家统计局今日发布的最新数据显示,1-7月份,房地产开发投资、新开工面积、房企到位资金等多指标增速持续回落,房企购地面积降幅继续扩大。其中,房地产开发投资和房企到位资金增速在连续3个月回落后,创出年内新低;销售面积增速已经连续7个月为负。  

值得注意的是,在众多指标增速下降的同时,销售指标增速有所反弹,这是否意味着销售回暖了呢?  

据记者采访的业内人士认为,1-7月份,销售指标增幅出现无序的小幅波动,可能是因为今年部分城市“小阳春”后的签约数据滞后,再加上每年7月属于销售传统淡季,在低基数上的增速反弹,难以支撑销售回暖的判断,市场仍处在降温过程中。  

业内人士预计,下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微,房企融资环境还在持续收紧,全国楼市还将持续降温,房企的资金压力将加剧,预计下半年市场将整体保持稳中有降,多项指标增速将有所回落。  

开发投资增速创年内新低  

首先从投资指标来看,1—7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1—6月份回落0.3个百分点。这是该指标连续第3个月增速回落,并创年内新低。  

1—7月份,房屋新开工面积125716万平方米,同比增长9.5%,增速回落0.6个百分点;  

1—7月份,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1—6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,同比下降27.6%,降幅与1-6月份持平。  

对于投资指标增速回落的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,主要有三个因素,一是房企购地积极性略受限制,尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉,稳地价导向下房企拿地更趋理性;二是部分房企的新开工等节奏略有放缓,这和近期资金面收紧,尤其是银行贷款管控等因素有关系;三是和房企的预期有关,在市场下行预期下,房企更多会强调降价促销和回笼资金,而在投资端相对会更加趋于保守。  

诸葛找房副总裁苑承建也认为,政策环境保持调控高压态势、放松预期落空,热点城市政策不断收紧,金融政策收紧导致房企融资进一步承压,同时销售趋冷,导致市场预期逐渐变化,开发企业投资预期进一步降低,土地购置面积同比下降29.4%,降幅继续扩大,新开工面积增速开始下降,特别是住宅新开工面积增速下降0.9个百分点,带动开发投资增速继续回落。  

销售面积增速连续7个月为负  

从销售指标看,1—7月份,商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,降幅比1—6月份收窄0.5个百分点;商品房销售额83162亿元,同比增长6.2%,增速加快0.6个百分点。在连续两个月增速回落后,销售指标增速有所反弹,不过,从销售面积指标来看,已经连续7个月负增长。  

对于销售指标增速的反弹,苑承建认为,从全国销售数据来看,7月份市场略有回暖,销售面积降幅收窄0.5个百分点,销售金额增速提高0.6个百分点,7月单月住宅销售单价环比上涨近200元/平方米,涨幅达到2.5%。从区域情况来看,东中西部以及东部销售均出现回回暖迹象。这突显出7月30日中央政治局会议对房地产行业“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”定调的重要性和必要性。  

不过,对于市场回暖的说法,中泰证券研究所政策组负责人杨畅并不认同。“由于每年7月属于房地产销售传统淡季,在低基数上的增速回升,难以支撑销售回暖的判断,后续走势仍待观察。”他说。  

上海易居房地产研究院副院长杨红旭接据记者采访时也认为,本月销售指标的反弹属于无序的小幅波动,原因可能是今年部分城市“小阳春”的签约数据滞后的现象,比如“小阳春”中有些人可能五六月份下的定金,签约数据滞后一些,反映在七月份了,但是市场整体仍处降温阶段。  

房企到位资金情况继续恶化  

再来看资金指标,1—7月份,房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7.0%,增速比1—6月份回落0.2个百分点。这是该指标连续第3个月增速回落。  

“房企的资金面主要跟销售和融资有关,目前,销售总金额保持低位增长,没有改善,而近期房企的包括银行贷款、信托贷款、海外发债等各种融资渠道都收紧了,这两个因素就导致房企的资金来源增速也在低位徘徊。”杨红旭说。  

易居研究院研究员沈昕指出,1-7月份,房地产开发企业到位资金同比增长7%,增速连续3个月回落;房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3.6个百分点,房企资金压力较大。  

对于下半年的市场形势,沈昕认为,7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。央行随后发布消息称,要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。近日,银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。综合考虑这些情况,预计下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微,房企融资环境还在持续收紧,全国楼市还将持续降温,房企的资金压力将加剧,预计下半年市场将整体保持稳中有降,多项指标增速将有所回落。


 



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